Immobilien & Vermögen – Steueroptimale Strukturen

Nach § 23 EStG sind Immobilienverkäufe aus privatvermögen steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen. Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben (3-Jahres-Selbstnutzungsregel), ist der Verkauf auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei. Diese Regelung gilt auch für Teilbewohnung "Einliegerwohnung" – relevantes Gestaltungspotenzial bei gemischter Nutzung.

Eine Immobilien-GmbH lohnt sich bei Portfolios ab ca. 5–10 Einheiten oder Mieteinkünften ab ca. 100.000 € jährlich, wenn Gewinne thesauriert werden sollen. Der Steuersatz in der GmbH (15% KSt + 5,5% SolZ) ist niedriger als der persönliche Spitzen-/Reichensteuersatz (42–45%). Nachteil: Der Vorteil der steuerfreien Veräußerung nach 10 Jahren entfällt. Wir berechnen für Ihre konkrete Situation den Break-Even.

Bei der GmbH & Co. KG haften Kommanditisten nur mit ihrer Einlage, und die Gewinne werden transparent auf die Gesellschafter verteilt und mit deren persönlichem Steuersatz besteuert. In der GmbH werden Gewinne mit Körperschaftsteuer besteuert; Ausschüttungen unterliegen zusätzlich der Abgeltungsteuer. Die GmbH & Co. KG bietet mehr Gestaltungsflexibilität bei der Gewinnverteilung und kann steuerlich vorteilhafter sein, wenn die Gesellschafter unterschiedliche Steuersätze haben.

Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Schenkungsfreibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG), der alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden kann. Für größere Portfolios bieten sich an: Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt (Eltern behalten Mieteinnahmen), Schenkung unter Auflage (Übernahme einer Hypothek durch das Kind), oder die stufenweise Übertragung über 10-Jahres-Zeiträume. Immobilienwerte werden in der Erbschaft-/Schenkungsteuer nach dem Ertragswertverfahren, Vergleichsverfahren bzw. Sachverhaltsverfahren bewertet – das Ertragswertverfahren kann zu niedrigen werten als den Marktwert führen.

Die Drei-Objekt-Grenze ist eine Faustformel der Finanzverwaltung: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Konsequenzen: Alle Verkaufsgewinne sind gewerbesteuerpflichtig, die 10-Jahres-Spekulationsfrist entfällt, und ggf. entsteht Umsatzsteuerpflicht. Außerdem droht eine "Infektionswirkung" auf frühere Objekte. Planung und Dokumentation der Veräußerungsabsicht sind entscheidend.

Grundsätzlich sind Vermietungsleistungen umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Eine Ausnahme gibt es jedoch: Bei Vermietung an einen umsatzsteuerpflichtigen Mieter kann der Vermieter nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichten (Option zur Steuerpflicht) und damit den Vorsteuerabzug für die Baukosten und laufenden Kosten geltend machen. Das rechnet sich besonders bei hohen Investitionen. Der Optionsverzicht ist an strenge Voraussetzungen geknüpft und langfristig bindend.

Standardmäßig werden Wohngebäude über 50 Jahre abgeschrieben (AfA 2% p.a.). Ein Gutachten über die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kann eine kürzere Abschreibungsdauer belegen (z.B. 20–30 Jahre → 3,33–5% AfA p.a.). Der BFH hat die Zulässigkeit solcher Gutachten bestätigt. Bei größeren Immobilien oder umfangreichen Portfolios kann das die jährliche AfA und damit die Steuerersparnis deutlich erhöhen. Die Gutachten-Erstellung ist ein anerkanntes Steueroptimierungsinstrument.